Що каже НБУ про ринок нерухомості на 2022-й і яким чином це стосується Чернігова?

У грудні аналітики Нацбанку оприлюднили Звіт про фінансову стабільність, де, зокрема, підвели підсумки 2021-го року і окреслили нові стратегії та прогнози, які будуть актуальними у 2022-му. Спойлер: так, це напряму стосується і нашого міста.

Аналітики говорять: попит на новобудови збережеться у 2022-му, однак, без ефекту цінової бульбашки. Окрім того, ринок стане більш впорядкованим, оскільки нарешті почався етап реалізації реформи головного регулятора галузі будівництва - Держархбудінспекції.

Відновлюється ринок офісних площ, дедалі більше об’єктів офісної нерухомості вводяться в експлуатацію. Ця теза справедлива і щодо Чернігова, де за останній рік з’явилися щонайменше два великі офісні центри (по вул. Київській та по вул. Любецькій) - перший розпочав роботу після завершення будівництва, другий - після етапу реновації.

Зростає і популярність іпотеки, насамперед, завдяки вторинному ринку - лише десята частина договорів мала на меті купівлю житла у новобудовах. Решта - на вторинці.

Цього року за 10 місяців чернігівці оформили іпотек на суму понад 100 млн грн. У кількості договорів - це 245. Тобто, у середньому, сума договору дорівнює 410 тис грн.

Пандемія не стала стагнатором ситуації на ринку нерухомості, бо цього року стартувала масштабна вакцинація, а тому не вводилися й жорсткі карантинні обмежувальні дії.

“Ринок житла розігрівається: ціни підвищуються під тиском вищої собівартості, зростання попиту й обсягів іпотечного кредитування. Але темпи здорожчання житлової нерухомості не є загрозливими. Пропозиція нового житла жвавіша, ніж торік, проте зберігаються ризики її сповільнення через тривалу реформу системи контролю в секторі. Обсяги іпотеки стрімко зростають із низької бази, але темпи могли б бути вищими за відсутності обмежень. На заваді стоїть неврегульований ринок новобудов та низький рівень захисту прав кредиторів. Ринок торговельних площ помітно зростає, тоді як ринок офісних приміщень лише поступово відновлюється”, зауважують в НБУ.

Попит на житло продовжує стало зростати

Кількість угод, укладених на ринку житлової нерухомості в ІІІ кварталі цього року, зросла на 6% порівняно з відповідним періодом минулого року. Попит підживлюють стале та жваве зростання номінальних доходів та погіршення інфляційних очікувань. Останні відображають занепокоєння населення як із приводу загального знецінення коштів, так і стосовно майбутнього підвищення цін на житло. Поступово додатковим чинником попиту стає жвавіше іпотечне кредитування. Вагомим рушієм попиту з боку заможнішого населення зі значними заощадженнями є низька дохідність депозитів, а отже, вища відносна привабливість вкладень в альтернативні активи. Дія цих факторів триватиме, тож попит на житло буде сталим.

Створення нової пропозиції житла пожвавилося За перші 9 місяців року в Україні було введено в експлуатацію майже вдвічі більше нового житла в багатоквартирних будинках, ніж у середньому за аналогічний проміжок часу в останні п’ять років. Поступово активізується нове будівництво у великих містах у регіонах України. У Києві обсяги введення в експлуатацію зросли майже втричі відносно минулого року, та вдвічі у порівнянні з історичною середньою. Як у столиці, так і в регіонах жваве введення житла за перші три квартали частково пояснюється ефектом відкладеної пропозиції попереднього року. Торік введення в експлуатацію житла, передусім у столиці, затримувала реформа ДАБІ, що офіційно завершилася лише восени цього року. Це помітно загальмувало старти і завершення нової багатоквартирної забудови.

В майбутньому, темпи введення житла в експлуатацію можуть бути частково обмеженими з огляду на незначні обсяги розпочатого торік будівництва. Обмежена пропозиція може посилити тиск на ціни в майбутньому.

Утім, цього року кількість стартів забудови значно зросла. За перші три квартали в Україні було розпочато зведення понад 120 тисяч квартир. Це майже вдвічі більше, ніж за аналогічний період минулого року і на 7% вище докризового рівня. Це може компенсувати меншу кількість стартів нового будівництва торік, але з лагом. Ринок розігрівається, але про цінову бульбашку нині не йдеться

Цьогоріч восени ціна нерухомості в новобудовах у гривні зростала в межах 10–15%. Ціни на житло на вторинному ринку зростають у середньому на кілька відсоткових пунктів швидше. За результатами опитування про умови іпотечного кредитування, вартість житла, яке придбавалося за рахунок кредитних коштів у ІІІ кварталі, була на 14% вищою, ніж рік тому. Зростання цін є наслідком дії набору факторів, які дещо відрізняються залежно від сектору ринку нерухомості.

На ринку новобудов ключовим фактором зростання цін є собівартість будівництва. У жовтні ціни житлового будівництва зросли на 16%. Ці ціни і раніше зростали швидше за вартість житла. Зростання собівартості довго не відображалося у цінах на житло. Перш за все – через млявий стан ринку у кризовий період. Доки забудовники не могли перекласти свої вищі витрати на споживачів, через доволі кволий попит, вони працювали з низькою маржинальністю. Певне пожвавлення попиту дало змогу забудовникам відреагувати на зростання собівартості вищими цінами на житло.

Ціни на вторинному ринку рухаються паралельно із цінами новобудов та є вищими на розмір “премії” за готовність житла, відповідно нижчі ризики та вищу ліквідність. Основним драйвером цін на вторинному ринку нерухомості нині є попит та очікування його пожвавлення через зростання доходів домогосподарств. Додатковим двигуном цього сегмента є іпотечне кредитування. Доступ до кредитних коштів, безумовно, підживлює купівельну активність. Поки частка угод на ринку житла, що фінансуються за рахунок кредитів, є малою, іпотека прямо не визначає цінову динаміку.

Водночас із середини 2020 року разом зі стартом активного іпотечного кредитування кореляція між ціною житла та обсягами кредитів помітно зросла.

Житло залишається доступним за історичними мірками

Попри те, що вартість житла зростає, показник “ціна до річного доходу” є досить стабільним. Станом на кінець вересня цей індикатор зменшився на 1 в. п. відносно значення рік тому та залишається на історично найнижчому рівні. Це пояснюється тим, що номінальні доходи населення зростають швидше, ніж ціни на житло. Показник “ціна до ренти” за рік не змінився та загалом за історичними та міжнародними мірками є низьким.

Іпотека пожвавлюється, але зростання обмежене

Наразі обсяг іпотечного кредитного портфеля дуже малий. Співвідношення іпотеки і ВВП залишається неприродно низьким – 0.55% на кінець ІІІ кварталу. Втім, обсяг нових видач за перші дев’ять місяців року майже втричі вищий, ніж торік. Основним каталізатором іпотечного кредитування стали низькі ставки. Підтримувала його й програма “Доступна іпотека”. Однак за перші дев’ять місяців її роботи було видано лише 1 млрд грн іпотеки, що становить 20% річного бюджету програми. Донедавна кредитування за програмою обмежували жорсткі критерії до заставного житла. Останні були нещодавно послаблені, тож у наступні місяці кредитування в рамках програми може активізуватися. 

З огляду на динаміку цін, банкам варто обачно оцінювати вартість застави за іпотекою. Нині обсяги іпотеки зростають передусім завдяки кредитуванню вторинного ринку. Лише десята частина нових видач за 2021 була на купівлю житла в новобудовах. Основними перешкодами для активного іпотечного кредитування все ще є непрозорість і неврегульованість первинного ринку, а також низький рівень захисту прав кредитора. У разі прийняття законопроекту, покликаного впорядкувати ринок новобудов, одну з перешкод буде частково усунуто.

Позитивним для захисту прав кредиторів є зняття мораторію на стягнення застави за валютною іпотекою у вересні цього року, після більш як семи років дії.

Ринок комерційної нерухомості відновлюється

Завдяки зростанню доходів та обсягів споживання населення ринок торговельних площ є досить жвавим. Разом зі зростаючим товарообігом набирає обертів і попит на площі серед рітейлерів. Паралельно поволі дорожчає оренда, що зазвичай залежить від доходів орендаря. Ситуація в цьому сегменті залежить від карантинних обмежень, але їхній вплив є помірним. М’якший карантин цього року майже не створював проблем для розвитку ринку. Першість на ринку поступово повертається до власників площ: знижки

стають досить рідкісними, застосовуються лише за умови значного падіння товарообігу.

Нова пропозиція площ на ринку в першому півріччі була обмеженою. Разом із відносно активним попитом це призвело до нижчого рівня вакантності.

На ринку офісів ситуація залишається напруженою, але й тут є певне поліпшення відносно минулого року. Активність попиту зросла, передусім через низьку базу порівняння. Після річного падіння динаміка орендних ставок нарешті стабілізувалася.

Продиктований пандемією змішаний формат роботи, що стає новою нормою, використовує більшість орендарів БЦ. Тож сегмент надалі залишається під владою орендаря. При цьому ринок активно поповнюється. За перші шість місяців було введено 4% від існуючих нині площ у Києві, що майже втричі більше п’ятирічного середнього за період. Це лише злегка підняло рівень вакантності, адже майже всі нові площі мали орендарів заздалегідь. Разом із поступовим пожвавленням економіки ринок офісних площ далі поволі відновлюватиметься, а торговельних – продовжуватиме зростання.